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土地利用管理工作访谈

时间:2016-04-15   来源:利用科   浏览次数:   文字大小:    


土地利用管理工作访谈

主持人:亲爱的各位网友上午好!今天我们将通过盘锦市国土资源局“在线访谈”栏目,来一起聊聊盘锦市土地利用管理工作的情况。我是本期“在线访谈”的主持人。

主持人:首先我介绍一下出席今天“在线访谈”的嘉宾:

盘锦市国土资源局副局长 李成健,欢迎您!

    李成健局长:各位网友上午好!

    主持人:首先,我想请李成健局长给大家介绍一下土地利用管理工作的职责,让我们有一个初步的认识。

    李成健局长:好的,各位网友大家好!

    土地管理工作是我市重点难点工作,也是各位听众关注的焦点热点问题,今天我很荣幸有这个机会和大家做交流和沟通。首先,土地利用管理工作的主要职能包括:

    一、负责贯彻落实土地利用的相关政策,编制年度土地供应计划,并组织实施;

    二、承办城市规划区内国有土地使用权出让、租赁、作价入股(出资)等有偿使用的具体业务;负责规划区内农村个人宅基地的审批工作,负责城市国有土地使用权转让、出租、抵押等土地市场交易行为的监管工作; 

    三、负责全市城(镇)土地定级、基准地价的测评、审查报批和公布实施工作。组织实施城市地价动态监测工作,负责城市规划区两区土地使用权价格估价备案工作。

     主持人:刚才听了您对土地利用管理工作的介绍,我们想了解一下目前土地供应的相关政策?

     李成健局长:土地供应是一个相对复杂的过程,供地类型多,且程序不一。涉及较多的,我们接触多的是国有建设用地使用权的供应工作。在我国,使用土地取得的是土地使用权,并非土地所有权。土地所有权分两种:1、国家土地所有权2、集体土地所有权(村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理)。一般情况下单位和个人只能申请使用国有建设用地使用权(土地管理法43条)。如使用集体建设用地或农用地,必须经过将集体土地征为国有,农用地转为建设用地后方能予以供应。

    国有土地使用权供地具体方式包括:1、划拨2、有偿使用(1)出让(2)国有土地租赁(3)国有土地使用权作价出资或入股(4)授权经营。除划拨可无偿使用土地外,其余方式均是以有偿方式取得土地使用权。国有土地使用权作价出资或入股、授权经营由省级以上国土部门负责审批,市土地利用管理科供地业务中绝大多是土地使用权出让。出让供应土地,除特殊规定可采取协议方式供地外,其余必须经过土地市场以招标拍卖挂牌方式供地。我就简单的介绍到这里。

    主持人:那么哪些项目用地可以划拨无偿使用呢?

李成健局长:根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

    划拨用地范围是依据《划拨用地目录》的规定予以细分,主要包括:

    (一)国家机关用地和军事用地; 

    (二)城市基础设施用地和公益事业用地; 

    (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; 

    (四)法律、行政法规规定的其他用地。(如廉租房、经济适用房)。

    主持人:哪些土地必须进入土地市场,以招标、拍卖、挂牌方式出让?

    李成健局长:(国土资源部第39号令)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这里的工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。”

    实践中主要包括:

    (1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地、工业用地(包括仓储);

    (2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;

    (3)划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;

    (4)划拨土地用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;

    ( 5) 出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;

    (6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 

    主持人:对于工业用地国家及地方有什么相关政策及优惠政策?

    李成健局长:为防止各地压低工业用地价格招商导致恶性竞争,国土资源部贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)精神,加强对了工业用地的调控和管理,根据土地等级、区域土地利用政策等,制订了《全国工业用地出让最低价标准》,我市兴隆台区、双台子区为六等地区,工业用地最低价标准336元/平方米,大洼县为十一等地区,工业用地最低价标准144元/平方米,盘山县为十二等地区,工业用地最低价标准120元/平方米。

2009年国土资源部相应政策有所调整,下发了《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,同年8月,辽宁省国土资源厅、省发改委、省经济和信息化委员会联合下发了配套文件,对符合产业政策,集约用地、投资强度高的工业项目,出让底价最低可按对应等别的70%确定。

    获取相关优惠政策前置条件包括两类:

    1、符合《辽宁省优先发展产业目录》的产业类型,建设用地容积率和建筑系数超过《工业项目建设用地控制指标》(国土资源部2008-24)规定标准40%以上,投资强度增加10%以上;

    2、符合《辽宁省农林牧渔产品初加工项目目录》,属于在产地对产品直接进行初加工的工业项目。

由于出让土地使用权已进入市场,相关优惠政策较少。 

    主持人:如果有一宗工业用地,我想自己直接搞商业开发可以吗?

    李成健局长:这样做是不可以的,土地管理法第五十六条规定建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。在取得规划部门出让规划条件后,必须在土地有形市场公开交易。

    主持人:什么是地役权?如何取得地役权?

    李成健局长:在2007年《物权法》颁布之前,虽然我国在实践中存在着地役权,但是在我国正式颁布的法律法规中没有出现过“地役权”这个名词。地役权被当作一种他项权利对待。《物权法》将地役权明确定位为用益物权,将这个名词以基本法的形式予以确定下来,并且专门用一章16条加以规定。根据《物权法》第一百五十六条的规定,地役权是指按照合同的约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地,需役地的权利人为地役权人。 
    关于地役权的登记,《土地登记办法》第三十七条进行了明确的规定,应当注意的是: 
    一是地役权登记实行的登记对抗主义,而不是登记生效主义。地役权自地役权合同生效之时设立,而不是登记之时设立。未经登记,不得对抗第三人。地役权登记需要双方自愿申请,并需要提供地役权合同。 
    二是当事人申请办理地役权登记时,供役地和需役地的权属状况特别是供役地的权属状况应当清楚无争议,当事人应当提供需役地和供役地的土地权利证书。 
    三是地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限。 
    四是地役权登记直接由国土资源行政主管部门办理即可,不需要报政府审批。 
    五是符合地役权登记条件的,国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书,并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。 
    六是供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的,当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后,应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门,由其记载于需役地的土地登记簿。 
    七是地役权登记后,应当向当事人发放他项权利证明书,将地役权情况在土地证书上的记事栏上加以记载。 
    八是虽然地役权的初始登记实行的是登记对抗主义,但是已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。 

    主持人:好的。我们这期访谈的内容就全部完成了。非常感谢李成健局长来到我们的节目和网友进行交流,最后请李成健局长再和我们网友们说几句话。

    李成健局长:感谢广大网友和公众长期以来对盘锦市国土资源工作的关心和支持,我们将一如既往的立足自身职责,扎实工作,为盘锦市的经济社会发展服务好。

    主持人:谢谢李成健局长,感谢各位网友的参与。今天的在线访谈就到这里,各位网友,我们下期再见。